Face à des loyers impayés répétés, la tentation est parfois grande pour un propriétaire de changer les serrures ou de reprendre lui-même possession des lieux. En droit sénégalais, une telle voie de fait est strictement illégale et expose le bailleur à de lourdes sanctions civiles et pénales. Pour récupérer son bien rapidement et en toute sécurité juridique, il faut suivre la procédure légale avec méthode.
1. Identifier la nature du bail : habitation ou professionnel ?
Les règles applicables diffèrent radicalement selon l’affectation des locaux :
- Le bail à usage d’habitation est régi par le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) et la législation nationale sur les loyers ;
- Le bail à usage professionnel (boutique, bureau, atelier, entrepôt, cabinet) relève de l’Acte uniforme OHADA sur le Droit Commercial Général (AUDCG).
2. Faire délivrer un commandement ou une mise en demeure par huissier
C’est la pierre angulaire du dossier :
- En bail professionnel, l’article 133 de l’AUDCG impose, à peine de nullité et d’irrecevabilité de l’action, une mise en demeure par exploit d’huissier laissant un délai d’un mois au locataire pour s’acquitter de sa dette.
- En bail d’habitation, le commandement de payer signifié par huissier constate officiellement la défaillance du preneur et permet de mettre en œuvre la clause résolutoire prévue au contrat.
Dans de nombreux dossiers, cette intervention officielle de l’huissier de justice suffit à déclencher le règlement des arriérés sans même avoir à plaider.
3. Obtenir une décision d’expulsion et la faire exécuter légalement
À défaut de régularisation dans le délai imparti, la juridiction compétente (notamment le juge des référés lorsque le contrat écrit comporte une clause résolutoire) constate ou prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion, tout en condamnant le locataire au paiement des arriérés.
Muni de cette décision exécutoire et après signification d’un commandement de quitter les lieux, seul l’huissier de justice est légalement habilité à procéder aux opérations d’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, et au recouvrement des loyers dus.
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