Étude de Maître Dame LOHuissier de Justice
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Clauses résolutoires de plein droit et article 133 de l'AUDCG dans le bail à usage professionnel

Note doctrinale · Étude de Maître Dame LO · Jurisprudence CCJA & Cour suprêmeArticles 133 et 134 de l'AUDCG (OHADA)

Points clés à retenir

  • Caractère d'ordre public absolu de l'article 133 de l'AUDCG consacré par l'article 134 du même Acte uniforme.
  • Impossibilité d'expulser le preneur sans mise en demeure préalable d'un mois délivrée par acte d'huissier et reproduisant intégralement l'article 133.
  • Distinction jurisprudentielle sur la compétence du juge des référés lorsqu'une clause résolutoire expresse est stipulée au contrat écrit.

Synthèse doctrinale et jurisprudentielle élaborée par l’Étude de Maître Dame LO.

Dans la pratique immobilière et commerciale à Dakar et Rufisque, la quasi-totalité des contrats écrits de bail à usage professionnel comportent une clause résolutoire de plein droit stipulant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, le bail sera résilié automatiquement. Quelle est la portée réelle d’une telle stipulation face aux articles 133 et 134 de l’AUDCG ?

1. L’impérativité absolue de la mise en demeure d’un mois par acte d’huissier

Aux termes de l’article 134 de l’AUDCG, les dispositions de l’article 133 sont d’ordre public : aucune convention contraire ne peut y déroger.

La jurisprudence constante de la CCJA comme de la Cour suprême du Sénégal en tire deux conséquences rigoureuses que les bailleurs ne doivent jamais négliger :

  1. Aucune résiliation, même appuyée sur une clause résolutoire expresse, ne peut produire effet sans la délivrance préalable d’une mise en demeure par exploit d’huissier de justice accordant au preneur un délai d’un (1) mois pour régulariser l’inexécution reprochée ;
  2. Cet exploit de mise en demeure doit impérativement mentionner, à peine de nullité, la reproduction intégrale des termes de l’article 133 de l’AUDCG ainsi que l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de respect des clauses du bail dans le délai d’un mois, la juridiction compétente statuant à bref délai sera saisie aux fins de résiliation et d’expulsion.

Une simple lettre recommandée, un courriel ou une sommation incomplète rendent irrecevable toute action subséquente en résiliation et expulsion !

2. Le débat doctrinal et jurisprudentiel sur l’office du juge statuant à bref délai

Si la clause résolutoire ne dispense jamais de la mise en demeure d’un mois par acte d’huissier, conserve-t-elle néanmoins une utilité juridique ? C’est sur ce point précis que la doctrine universitaire et la jurisprudence de la CCJA ont dégagé une distinction subtile et capitale :

  • En présence d’une clause résolutoire expresse dans un bail écrit : une fois la mise en demeure régulière de l’article 133 demeurée infructueuse pendant un mois, la résiliation est acquise par le jeu de la clause contractuelle. Le juge des référés (juge de l’évidence statuant à bref délai) est alors pleinement compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du preneur défaillant.
  • En l’absence de clause résolutoire (ou en cas de bail verbal) : le juge des référés ne peut prononcer lui-même la résiliation judiciaire du contrat s’il existe une contestation sérieuse ou s’il s’agit d’apprécier au fond la gravité du manquement ; la juridiction du fond (statuant à bref délai selon l’organisation judiciaire nationale) doit alors prononcer la résiliation et l’expulsion.

Cette articulation démontre combien la rédaction initiale du bail et la régularité formelle irréprochable de la mise en demeure délivrée par l’huissier de justice conditionnent la rapidité de récupération des locaux commerciaux et professionnels.