Étude de Maître Dame LOHuissier de Justice
Retour : Jurisprudence (CCJA & Sénégal)Jurisprudence (CCJA & Sénégal)

Bail à usage professionnel : irrecevabilité d'ordre public en l'absence de mise en demeure conforme à l'article 133 AUDCG

Jurisprudence constante de la CCJA · Articles 133 et 134 AUDCGContentieux des baux commerciaux et professionnels

Points clés à retenir

  • L'assignation en justice ne peut jamais tenir lieu de la mise en demeure préalable d'un mois exigée par l'article 133.
  • Nullité de la mise en demeure omettant d'indiquer les clauses violées ou le délai légal d'un mois avant saisine du juge.
  • Fin de non-recevoir d'ordre public que les juridictions doivent relever d'office en tout état de cause.

Commentaire jurisprudentiel élaboré par l’Étude de Maître Dame LO.

Le contentieux de la résiliation des baux commerciaux et professionnels représente un volume considérable d’affaires devant les tribunaux de Dakar, Rufisque et devant la CCJA. La jurisprudence communautaire y applique avec une rigueur absolue le formalisme protecteur de l’article 133 de l’AUDCG.

1. Les principes jurisprudentiels constants

La CCJA sanctionne systématiquement par la cassation toute décision d’expulsion qui méconnaît l’une des trois règles suivantes :

  1. L’assignation ne vaut jamais mise en demeure : le bailleur qui assigne directement son locataire défaillant sans lui avoir préalablement fait signifier une mise en demeure distincte lui laissant un mois entier pour régulariser sa situation voit son action déclarée irrecevable.
  2. Validité formelle stricte de l’exploit : la mise en demeure signifiée par l’huissier de justice doit impérativement préciser la ou les clauses et conditions du bail non respectées et informer le preneur qu’à défaut d’exécution dans le délai d’un mois à compter de la réception, la juridiction compétente statuant à bref délai sera saisie aux fins de résiliation et d’expulsion.
  3. Ordre public impératif (Article 134 AUDCG) : même lorsque le contrat de bail contient une clause résolutoire stipulant une résiliation « sans formalité ni mise en demeure », cette stipulation est réputée non écrite en tant qu’elle contrevient à l’article 133 ; le moyen étant d’ordre public, le juge doit le soulever d’office.

2. Sécuriser vos procédures immobilières professionnelles

Faire rédiger et signifier dès le premier impayé significatif une mise en demeure conforme en tous points aux exigences jurisprudentielles de la CCJA permet au bailleur d’éviter des mois de procédure annulée et d’obtenir un titre d’expulsion incontestable.